I.Síntese executiva

Sustenta o consulente que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, quando imputável à incorporadora, configura inadimplemento contratual apto a autorizar a resolução do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo adquirente, afastando-se cláusulas de retenção. Acresce-se ao pleito a condenação em lucros cessantes pelo período de mora.

A tese comporta, na verdade, dois núcleos que merecem tratamento distinto: (i) a resolução com devolução integral por culpa exclusiva da vendedora — matéria consolidada na jurisprudência; e (ii) a cumulação dessa resolução com lucros cessantes presumidos — ponto que, como se verá, sofre importante restrição no STJ quando o adquirente opta pela via resolutória.

II.Posição majoritária

O primeiro núcleo da tese — rescisão por culpa da incorporadora com restituição integral — encontra amplo e sólido respaldo jurisprudencial, ancorado na orientação sumular do STJ (Súmula 543/STJ), segundo a qual, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC, há restituição integral das parcelas quando a culpa é exclusiva do vendedor/construtor. Nessa linha decidem, entre outros, TJRJ, TJDFT, TJMG, TJMT, TJPA, TJCE, TJSP, TJES e TJAM — e o próprio STJ, no AREsp 2.991.009 e no AgInt 202500079808.

Quanto aos lucros cessantes, a orientação predominante — inclusive vinculante — é a de que, no caso de simples atraso, o prejuízo do adquirente é presumido, cabendo indenização em valor equivalente ao aluguel de imóvel similar, na ordem de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do bem (Tema 996/STJ).

III.Divergência relevante

O dissenso mais relevante — e que ataca diretamente a cumulação postulada — está no STJ, Quarta Turma, AgInt 202500079808 (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti). Ali se distinguiu o interesse contratual positivo (manutenção do contrato) do negativo (resolução): quando o adquirente opta pela rescisão, jamais terá o bem em seu patrimônio, sendo sua pretensão resolutória incompatível com o ganho locatício presumido; logo, nesse cenário, os lucros cessantes não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados.

Há ainda divergência sobre a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal: enquanto o STJ, no REsp 202402959251 (Terceira Turma), admite a cumulação quando a multa não equivale ao locativo (Tema 970/STJ), o TJSC trata a cumulação como excepcional e o TJCE declara a inacumulatividade.

IV.Avaliação de risco

Risco da tese: MÉDIO.

O núcleo relativo à rescisão com devolução integral por culpa da incorporadora apresenta risco BAIXO: é matéria pacificada pela Súmula 543/STJ e reproduzida de modo uniforme por praticamente todos os tribunais estaduais analisados.

O risco eleva-se a MÉDIO/ALTO precisamente no ponto da cumulação da rescisão com lucros cessantes presumidos. O precedente da Quarta Turma do STJ fragiliza frontalmente a presunção de lucros cessantes quando o adquirente escolhe a via resolutória, exigindo prova efetiva do prejuízo. Os precedentes que presumem o dano tratam majoritariamente de indenização pela mora (com manutenção do contrato), não da resolução pura. Essa distinção é o principal risco a ser gerenciado.

V.Recomendação estratégica

Recomenda-se sustentar a rescisão por culpa exclusiva da incorporadora com restituição integral e imediata dos valores pagos como pleito principal, fundamentando-o na Súmula 543/STJ e nos numerosos precedentes convergentes. Esse eixo é de alta probabilidade de êxito.

Quanto aos lucros cessantes, a recomendação é dupla: (i) postulá-los, mas antecipando-se à distinção da Quarta Turma do STJ, produzir prova concreta do prejuízo (necessidade de locação de outro imóvel, comprovantes de aluguel pago, privação efetiva de uso); e (ii) considerar, como reforço subsidiário, formular o pedido de forma articulada com a cláusula penal (Tema 970/STJ). Estrategicamente, pode-se ainda ponderar se, no caso concreto, é mais vantajoso pleitear a indenização pela mora com entrega do bem — onde a presunção de lucros cessantes é robusta — em vez da resolução pura.

VI.Acórdãos-chave (4 de 10)

—Como validamos cada julgado

Todo julgado citado passa pela mesma checagem antes de entrar no parecer: número do processo, tribunal, relator e data são conferidos contra a base do tribunal de origem, coletada ao vivo na hora da consulta. O que não confere é descartado — silenciosamente, sem inflar o relatório. Quando o tribunal oferece link público, a ficha traz o acesso direto ao inteiro teor; quando não oferece, dizemos isso na ficha, em vez de inventar um link.